2021.05.17

賃貸経営の大きすぎるリスク。賃貸管理会社はどうにかして「無保険入居者ゼロ」を目指すべき。

オペレーターコラム

管理会社の苦労も倍増！　厄介な無保険者のトラブル事例

みなさん、こんにちは！

プロコール24現役オペレーターの「Dすけ（でぃーすけ）」です。

今回もいつもどおり、私たちのミッションである「クライアント様（管理会社様）の賃貸管理業務の効率化」という観点から、管理会社様の「もったいないなぁ！　おしいなぁ！」の改善策を考えたいと思います。

今回のテーマは、入居者様の加入される「保険」。

たいていは契約時に火災保険（借家人賠償責任保険・家財保険）への加入が必須ですが、こちらの加入状況の管理ってされていますか…？

意外と信頼できない入居者の保険継続率

今回も、実際にあった入電からご紹介して参りましょう。

とある昼下がり、入居者様よりひどく慌てた様子で連絡がありました。

入居者さま
「私は○○コーポの2階に住んでいる△△です！　水を大量にこぼしてしまって！　どうすればいいいですか!?」

Dすけ
「詳しい状況を教えてください。ゆっくりでいいですよ」

入居者さま
「慌てていて…、すみません。実は、お風呂に入ろうと浴槽にお湯を溜めていんたんですが、うっかり寝てしまって…、そのあいだにお湯が室内まで溢れてきてしまったんです。
もうお湯は止めて、室内は雑巾で拭いて…、なのでこの部屋は問題ないと思うんですけど、お湯がかなりの量だったので、下の階まで漏れてしまっているんじゃないか心配で…」

Dすけ
「分かりました、こちらで業者を手配します！　下階の入居者様にもこちらで連絡をいたします。今回のことが原因で修繕となった場合、発生する費用は全額入居者様にご請求するかたちになります。まずはご加入の保険会社に事故申請の連絡をお願いいたします」

入居者さま
「へ？　全額ですか!?　いくらかかるんですか？」

Dすけ
「現時点ではなんとも申し上げられません。作業内容によっては高額になる可能性もあります。ご加入の火災保険で補償される可能性もございますので、まずはご連絡をお願いします」

入居者さま
「えっと……、実は、契約した時は保険に加入していたんですけど、保険更新してないと思うんです。面倒だったのと、お金がかかるのが嫌で…、でも高額な費用なんてすぐに支払えません！（泣）」

Dすけ
「……。念のため、こちらでも保険の加入状況を確認いたしますが…。しかし、今回は入居者様の明らかな過失による事故です。いずれにせよ費用は全額、入居者様へのご請求になると思われます」

入居者さま
「オーマイガー！」

今回はまさかの、入居者様がオーマイガー！

改めて調べてはみたものの、入居者様はやはり「無保険」状態。結局、入居者さまで全額費用負担することになりました。

しかし、案の定なかなか入金を頂くことができず…、まあ金額も金額だったので大変だったとは思いますが。

とはいえ、管理会社様、Dすけともども入居者様の無保険のせいで、その後は修繕費の回収に奔走することになったのでした……、トホホ。

意外と出番の多い保険。万が一、って割と起こるんです。

さて、入居者様が支払いを終えて一件落着というこの案件ですが、実は、Dすけ的にはひとつ小さなしこりが残りました。
それは、管理会社様へ保険の加入状況を確認した際のこと。入居者様の保険契約が現時点でも続いているかどうかは、管理会社様でも分からずという状況であった点です。

管理会社様
「いやあ、火災保険は賃借人さんで個別に契約するものなので…、こちらでは契約状況を把握していないんですよね」

確かにそのとおり。
火災保険の契約は入居時の必須項目であったとしても、その後の契約継続は結局、賃借人さんの「リスク対策意識」の高さ次第。

また、保険適用の事故とは、言い換えれば「保険でカバーするくらい滅多に起こらない事故」のことでもあり、管理会社側も「まあ大丈夫でしょう…」という感覚で放置してしまう気持ちも分かります。

しかし、プロコール２４として全国のトラブルを受け付けていると、保険をご案内する案件というのは結構あるものです。
代表的なものを挙げてみましょう。

・階下漏水
先述のような事故以外にも、洗濯ホースがはずれた、洗濯排水が詰まっていてあふれた、キッチンシンクの水があふれた、トイレを詰まらせて逆流などなど、水関連のトラブルはちょっとした不具合・不注意で発生します。

・窓ガラスを割られた
道路からの飛び石のほか、子どものいたずらや衝突事故、空き巣の浸入にともなう破壊などさまざま。

・玄関ドアのシリンダーに悪戯をされた
ガムを詰められたり接着剤を流し込まれたり…、老朽化したカギがシリンダー内でぽっきり折れた、なんてこともあります。

・火災、小火を起こした
火災保険の真骨頂にして、もっとも起こってほしくない事故ですが、しかしまったくゼロというわけではありません。一定確率で発生します。

中でも火災は、オーナー様の大切な資産に大きな傷が付くだけでなく、管理会社様の対応の負担もより大きくなることが予想されます。

そして無保険の問題は、こうした損害の費用を保険会社がカバーしてくれない＝費用を管理会社が入居者様に直接請求しなければならないこともある、という点です。

万が一、無保険の入居者様が家事を起こし、その全額が入居者様の負担となった場合、その費用の回収に要する手間と時間はどれくらいでしょう？

数百万、数千万という規模の損害となった場合、分割支払いの交渉から実際の支払い管理、滞納になった際の支払い督促や訴訟の手続きまでしなければならない…、こう考えるとゾッとしませんか。

決して起こらない事故ではない以上、無保険者ゼロを目指すことは、管理会社様にとって結構重要な課題なのです！

更新のタイミングで保険の加入状況を把握。あるいは、総括保険の活用でハッピーに

いつの間にか無保険になってしまう賃借人の皆さま…、そのタイミングはやはり「更新」である方が圧倒的です。

特に、更新手続き・更新料請求をせず「自動更新」で契約が進むエリアは無保険化の傾向が顕著です。また管理会社様のほうでも、保険の加入状況の把握を「仕方ない」と諦めているケースが多く見受けられます。地域の商習慣となると、なかなか改善に手が伸びませんが、しかしあまり良い状況とは言えないでしょう。

ポイントは、お部屋の更新のタイミングで、いかに保険の加入状況を把握するアクションを起こせるかどうか。
更新手続きの際に火災保険を更新した証拠書類を提出させる、せめて保険契約を促すご案内文書を同封するなどなど、手間はかかりますが何かしら「無保険者ゼロ」に近づけるアイデアを実行しましょう。後々、加入状況を把握しておいて良かったと思える日も来るはずです！

オーナー様の資産を守るためにも、賃借人の立場を守るためにも、是非、無保険者ゼロを目指す取り組みを進めていきましょう！

…ちなみに。

これはDすけオススメの「無保険者ゼロ対策」なのですが、管理会社が保険の契約者となり、入居者を保険の対象にしてしまうことで、管理物件内の無保険者ゼロを目指せる「総括保険」という制度もあります。

コールセンターとの相性もよく、リスクヘッジも叶って一石二鳥の保険です。詳しく知りたい方はお気軽にプロコール24までお問合わせください♪

プロコール24とDすけは、今後も管理会社の「頼れる右腕」を目指して頑張ってまいります♪

そうそう、これまた余談ですが……

ごくたまに、保険を使用するような事故を起こしながら、保険の使用に難色を示す入居者様っていたりします。
私は保険は使いたくない、オーナーが費用負担しろ…、なぜそんなふうにゴネるのか不思議だったのですが、よくよく聞いてみると、こういう方って火災保険を「自動車保険」のような仕組みだと勘違いされているんですよね。

つまり、保険を使用すると保険料がどんどん上がっていってしまうと思ってらっしゃるんです。
しかし、たいていの火災保険はご存じの通り、自動車保険のような等級の概念は持ちませんし、使用によって保険料も上がりません。

「保険を使用しても、保険料は上がりませんよ！」とお伝えすることで、事態がスムーズに進行することが多々あります。

保険の使用になぜか後ろ向きな入居者様に出会ったら、一度、保険料の仕組みについてお話ししてみるといいですよ！